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    微信聊天記錄可以視為書面合同嗎?——張某訴李某房屋租賃合同糾紛案
    2022-06-24 09:37:04    作者:林培

    基本案情

    原告:張某

    被告:李某

    原告張某將房屋出租給被告李某,并簽訂房屋租賃合同。合同期滿前,李某一直準時交付租金。2020年3月合同期滿后,受疫情影響,雙方沒有續簽合同,但李某一直占用房屋。

    2020年9月,張某和李某微信溝通。

    李某:房租怎么補?合同怎么弄?

    張某:房租全補,合同簽到3月10日(指2021年)。先打過6萬元,剩余的加上利息9月30日(指2020年)前轉過來。

    李某:先付5萬元,最大限度了,合同先不簽也行,等我交齊房租再簽。剩余的尾款加利息我也同意,需要緩一緩,但不會拖很久,最遲12月交上。

    張某:好吧。

    2020年9月,李某支付房租5萬元。2021年1月1日,李某從涉案房屋中搬出,后未再占有使用房屋,亦未再就房屋租賃合同及房租事宜進行溝通。

    張某提起訴訟,要求李某支付租賃期2020年3月11日至2021年3月10日中拖欠的租金24684元。

    焦點問題

    微信記錄中雙方對房屋租賃期限達成的合意是否可以視為書面形式簽訂的合同?

    此案中,人民法院根據《中華人民共和國民法典》合同編中第一分編合同的訂立與第二分編租賃合同的相關規定進行判定。

    民法典第四百六十九條規定,當事人訂立合同,可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。書面形式是合同書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現所載內容的形式。以電子數據交換、電子郵件等方式能夠有形地表現所載內容,并可以隨時調取查用的數據電文,視為書面形式。

    這條規定在民事領域將數據電文認可為書面形式,同時也對可視為書面形式的數據電文的認定作出了要求,也就是說,并不是所有的數據電文都視為書面形式。對于無法確定為有形載體的、無法隨時調取查閱的數據電文,不宜認定為書面形式,同時應結合當事人之間的合意、履行行為等因素進行綜合考量。

    民法典第七百三十四條規定,租賃期限屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但是租賃期限為不定期。

    此案中,對雙方2020年9月在微信上的溝通過程如何定性至關重要,這直接影響到案件的判決結果。

    原、被告雙方已通過書面形式形成租賃關系,但合同到期后沒有書面續簽,如果對2020年9月的微信溝通過程不認定為以書面形式續簽,則此案符合該條規定,雙方為不定期租賃關系,承租方可隨時解除,其在2021年1月1日搬離的行為導致合同于該時間解除,此后沒有支付房租的義務,也不存在后續的違約方解除合同的問題。

    但是,人民法院在審理過程中發現,雙方的微信聊天內容體現出了雙方按上年度合同繼續履行一年的意愿,雙方對房租和利息的數額以及支付時間均達成了合意,結合承租人實際占有使用房屋并按微信內容履行了部分支付義務的行為,人民法院認定微信記錄為書面形式,從而認定雙方按照上年度合同的內容進行了續簽。

    案件提示

    出租方與承租方約定租賃期限,但在租賃合同期限屆滿時沒有書面續簽合同的,在此情形下應當對雙方使用房屋情況及商議細節進行具體分析,從而確定租賃形式為不定期租賃還是定期租賃。

    承租方繼續使用房屋且出租方沒有提出異議的,租賃形式應認定轉變為不定期租賃,承租方有權隨時解除。

    承租方繼續使用房屋,出租方陸續通過微信聊天方式與承租方就租賃期限、租賃費用、支付方式等定期租賃內容達成合意的,微信聊天記錄視為書面形式,租賃形式應認定為定期租賃,租賃期限為微信聊天中雙方商定的期限,此時承租方無權隨時解除,應承擔租賃期限內的租賃費用。

    相關法條

    《中華人民共和國民法典》

    第四百六十九條當事人訂立合同,可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。

    書面形式是合同書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現所載內容的形式。

    以電子數據交換、電子郵件等方式能夠有形地表現所載內容,并可以隨時調取查用的數據電文,視為書面形式。

    第五百零九條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

    當事人應當遵循誠信原則,根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

    當事人在履行合同過程中,應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。

    第七百三十四條租賃期限屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但是租賃期限為不定期。

    租賃期限屆滿,房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。



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